一LYBBC-V多功能變壓器變比測試儀的使用說明主要特點

可進行各種單相、三相、Z型、鐵道變壓器等常用變壓器及的變比測試及誤差計算。測試量程寬。

儀器采用三相電源測試?？稍O(shè)置AC160V/10V測試電壓。具備更大的輸出電流，帶負載能力強。測試速度快。

高、低壓反接的保護功能，變壓器短路、匝間短路保護功能。

標準變比采用輸入高、低壓側(cè)銘牌電壓方法，自動換算，不需人工計算，避免了非整數(shù)變比輸入的難題，精度更高。

可進行高低壓側(cè)聯(lián)結(jié)組號和極性的自動識別。重復(fù)測試或配有有載開關(guān)的變壓器到各分接檔的測試時，可只按一下“開始測試”便完成一次測試。

三相測試可自動測出變壓器三相繞組變比值、誤差值、分接位置，所在分接的調(diào)壓范圍及極性等參數(shù)。

大屏幕液晶中文菜單，不掉電時鐘和日期顯示，記憶100次測試數(shù)據(jù)，以便您隨時查看和打印。

儀器具備通訊接口，可選配數(shù)據(jù)管理軟件、U盤存儲。

⑴ 液晶顯示器：中文菜單顯示，人機交互的窗口。

⑵ 電源插座：交流220V電源輸入，座內(nèi)置3A保險管。

⑶ 接地柱：接地線的接線柱。

⑷ 按鍵區(qū)：

“↑”鍵：顯示光標向上移動,“↓”鍵：顯示光標向上移動。

“→”鍵：顯示光標向左移動,“←”鍵：顯示光標向右移動。

“打印”鍵：為打印功能選項的快捷鍵。

“保存”鍵：為保存選項的快捷鍵。

“確認”鍵：為功能選項等的后確認。

“復(fù)位”鍵，“取消”鍵：停止正在進行的測試；返回上層菜單。

⑸ 打印機：高速熱敏打印機，可對測試結(jié)果進行打印輸出。

⑹ 低壓側(cè)a，b，c，o接線柱，接被測試品低壓側(cè)，與試品低壓側(cè)端子對應(yīng)連接。

⑺ 高壓側(cè)A，B，C，O接線柱，接被測試品高壓側(cè)，與試品高壓側(cè)端子對應(yīng)連接。

⑻ 液晶顯示屏對比度調(diào)節(jié)電位器，調(diào)整液晶顯示屏的清晰度。

⑼ RS232通訊口。

⑽ USB通訊口。

⑾ 電源開關(guān)。

二、LYBBC-V多功能變壓器變比測試儀的使用說明菜單

1．變比試驗界面：

打開電源開關(guān)，默認顯示變比試驗界面如圖所示：變比試驗界面從上到下分五個區(qū)域：

1.1主菜單選擇區(qū)：用于選擇進行變比試驗，瀏覽歷史測試記錄，或者進行系統(tǒng)設(shè)置。

1.2變壓器類型及參數(shù)設(shè)定區(qū)：左邊一列用于設(shè)置變壓器模式，右邊一列用于設(shè)置具體參數(shù)。

1.3信息提示區(qū)：包括按鍵提示，測試狀態(tài)提示，錯誤提示。

1.4測試結(jié)果顯示區(qū)：如果測試成功進行，測試結(jié)果會顯示在此區(qū)域。

1.5時間日期顯示區(qū)。

2LYBBC-V多功能變壓器變比測試儀的使用說明歷史記錄顯示界面： 

主菜單移動到“歷史記錄”位置，按確認鍵后顯示如下歷史記錄界面。歷史記錄界面從上到下分四個區(qū)域：

2.1主菜單選擇區(qū)：用于選擇進行變比試驗，瀏覽歷史測試記錄，或者進行系統(tǒng)設(shè)置。

2.2子菜單及操作選擇區(qū)：

2.2.1 當前：用于顯示當前剛進行完畢的測試結(jié)果。

2.2.2 歷史：瀏覽保存在儀器中的以往的歷史測試記錄。

2.2.3 刪除：用于刪除正在顯示的歷史記錄。

2.2.4 返回：返回到主菜單選擇區(qū)（2.1）。

2.3測試結(jié)果顯示區(qū)：顯示測試結(jié)果的歷史記錄數(shù)據(jù)。

2.4時間日期顯示區(qū)。

在歷史數(shù)據(jù)界面中按上下鍵↑、↓進行內(nèi)容選擇。光標移到“刪除”位置上，按“確認”

鍵刪除當前這一條歷史數(shù)據(jù)。按“打印”鍵打印當前這一條歷史測試數(shù)據(jù)。按“取消”鍵退出當前這一條歷史數(shù)據(jù)界面。

3．系統(tǒng)設(shè)置界面：

在主菜單中選擇“系統(tǒng)設(shè)置”按確認鍵后顯示如下界面：系統(tǒng)參數(shù)設(shè)置界面從上到下分三個區(qū)域：

按上下鍵↑、↓進行內(nèi)容選擇。按“確認”進入?yún)?shù)進行設(shè)置；按上下↑、↓鍵修改數(shù)值，按左右←、→鍵進行移位選擇，按“確認”鍵保存選項退出。

3.1主菜單選擇區(qū)：用于選擇進行變比試驗，瀏覽歷史測試記錄，或者進行系統(tǒng)設(shè)置。

3.2子菜單及操作選擇區(qū)：

3.2.1 電源電壓選擇：用于選擇測試電壓（160V或者10V）。

3.2.2 時間設(shè)置：用于設(shè)置儀器的時間日期。

3.2.3 精度校準：用于出廠前硬件的精度校準。

3.2.4 設(shè)備編號：用于設(shè)定設(shè)備編號。

3.2.5 測試人員：用于設(shè)定測試人員。

3.2.6 測試地點：用于設(shè)定測試地點。

3.2.7 返回：返回到主菜單選擇區(qū)（3.1）。

3.3時間日期顯示區(qū)

全部設(shè)置完成后按上下鍵↑、↓移到“返回”菜單，按“確認”鍵退回主菜單。

三、LYBBC-V多功能變壓器變比測試儀的使用說明變比試驗

（一）、三相測試

1．1．測試線連接：

高低壓測試線分別接變壓器的高、低壓側(cè)相端子上，注意不要接反。黃色夾子為A/a相，綠色夾子為B/b相，紅色夾子為C/c相，黑色夾子為中性點O/o相。根據(jù)試品情況對應(yīng)接線，不用的測試線夾懸空開路。打開電源開關(guān)，在主菜單，可以設(shè)置參數(shù)，或以上次默認記憶的參數(shù)直接測試。舉例說明：若三相變壓器的聯(lián)接組別Y-d-11，分接類型11，等分接級2.5%，高壓側(cè)電壓110千伏，低壓側(cè)10.5千伏。當前分接檔位為9分接。接線方式如圖所示。

1．2．參數(shù)設(shè)置：

正確接線后，打開儀器電源，在主菜單中選擇“變比試驗”然后按確認鍵進入。如下圖所示。然后選擇“三相”再按確認鍵進行參數(shù)設(shè)置。以110KV/10.5KV為例。

1.2.1按向下“↓”鍵把光標移到“額定高壓”的位置上按”確認”鍵進入，按↑、↓鍵修改數(shù)值的大小，按左右←、→鍵進行移位選擇，按“確認”鍵保存選項退出。

1.2.2按向下“↓”鍵把光標移到“額定低壓”的位置上按”確認”鍵進入，按↑、↓鍵修改數(shù)值的大小，按左右←、→鍵進行移位選擇，按“確認”鍵保存選項退出。

1.2.3按向下“↓”鍵把光標移到“接線方式”的位置上按”確認”鍵進入，按↑、↓鍵修改變壓器的接線方式，按左右←、→鍵進行移位選擇，按“確認”鍵保存選項退出。（接線方式選擇不正確，可能會造成測試結(jié)果不正確）

1.2.4按向下“↓”鍵把光標移到“每級調(diào)壓”的位置上按”確認”鍵進入，按↑、↓鍵修改每級調(diào)壓數(shù)值，按左右←、→鍵進行移位選擇，按“確認”鍵保存選項退出。

1.2.5按向下“↓”鍵把光標移到“總分接點”的位置上按”確認”鍵進入，按↑、↓鍵修改總分接點數(shù)量，按左右←、→鍵進行移位選擇，按“確認”鍵保存選項退出。

1.3測試保存打印

參數(shù)設(shè)置完成后把光標移到“開始測試”位置上，按“確認”鍵開始測試。

測試完成后，儀器會自動計算出當前分接位是幾檔，和每項的變比和變比誤差率及組別標號。按“保存”鍵保存測試的數(shù)據(jù)。關(guān)機斷電后仍可保存測試結(jié)果，以備查看。

連續(xù)測試分接位的變比只需調(diào)節(jié)分接開關(guān)，然后按“確認”鍵繼續(xù)測試，按“保存”鍵保存測試的數(shù)據(jù)。關(guān)機斷電后仍可保存測試結(jié)果，以備查看。

特殊變壓器變比每級調(diào)壓設(shè)置方法：

如變壓器高壓側(cè)的每級分壓比值除不盡時，可人為往下擴檔。如3檔位變壓器高壓側(cè)分別為6600、6300、6000（V），低壓側(cè)為400V，變比為6300/400=15.75，因為該變壓器的額定檔為6300V，每檔之間的壓差為300V，而每級調(diào)壓的百分比為300/6300=4.761904….%，如按6000加上每級調(diào)壓±4.761%算，那么高低壓額定檔變比就是15.7497，與出廠值有偏差。此時可人為往下擴兩檔成5檔位變壓器，那么高壓側(cè)電壓就為6600、6300、6000、5700、5400，額定檔取中間檔位6000，這時每級調(diào)壓百分比就變成了±5.0%，測試時只要測第1檔到第三檔的數(shù)據(jù)即可。

（二）、單相測試

2.1．測試線連接：

高低壓測試線分別接變壓器的高、低壓側(cè)相端子上，黃色夾子為A/a相，綠色夾子為B/b相。不用的測試線夾懸空開路。打開電源開關(guān)，在主菜單，可以設(shè)置參數(shù)，或以上次默認記憶的參數(shù)直接測試。接線方式如上圖所示。

2.2．參數(shù)設(shè)置：正確接線后，打開儀器電源，在主菜單中選擇“變比試驗”然后按確認鍵進入。如下圖所示。然后選擇“單相”再按確認鍵進行參數(shù)設(shè)置。

2.2.1按向下“↓”鍵把光標移到“額定高壓”的位置上按”確認”鍵進入，按上下↑、↓鍵修改數(shù)值的大小，按左右←、→鍵進行移位選擇，按“確認”鍵保存選項退出。

2.2.2按向下“↓”鍵把光標移到“額定低壓”的位置上按”確認”鍵進入，按上下↑、↓鍵修改數(shù)值的大小，按左右←、→鍵進行移位選擇，按“確認”鍵保存選項退出。

2.3．測試保存打?。簠?shù)設(shè)置完成后把光標移到“開始測試”位置上，按“確認”鍵開始測試。測試完成后，儀器會自動計算出額定變比，及測得變比與額定變比的誤差百分比。

按“保存”鍵保存測試的數(shù)據(jù)。關(guān)機斷電后仍可保存測試結(jié)果，以備查看。

按“打印”鍵打印測試的數(shù)據(jù)。

（三）、Z型測試

3.1．測試線連接：

接線方法同三相相同。高壓側(cè)A B C O 鉗，連接試品的高壓側(cè)不用的測試鉗應(yīng)懸空或不連接測試儀器。低壓側(cè)a b c o 鉗，連接試品的高壓側(cè)不用的測試鉗應(yīng)懸空或不連接測試儀器。

3.2．參數(shù)設(shè)置：

正確接線后，打開儀器電源，在主菜單中選擇“變比試驗”然后按確認鍵進入。如下圖所示。然后選擇“Z型”再按確認鍵進行參數(shù)設(shè)置。

3.2.2按向下“↓”鍵把光標移到“額定低壓”的位置上按”確認”鍵進入，按上下↑、↓鍵修改數(shù)值的大小，按左右←、→鍵進行移位選擇，按“確認”鍵保存選項退出。3.2.1按向下“↓”鍵把光標移到“額定高壓”的位置上按”確認”鍵進入，按上下↑、↓鍵修改數(shù)值的大小，按左右←、→鍵進行移位選擇，按“確認”鍵保存選項退出。

3.2.3按向下“↓”鍵把光標移到“接線方式”的位置上按”確認”鍵進入，按上下↑、↓鍵修改變壓器的接線方式，按左右←、→鍵進行移位選擇，按“確認”鍵保存選項退出。（接線方式選擇不正確，可能會造成測試結(jié)果不正確）

3.3．測試保存打印

參數(shù)設(shè)置完成后把光標移到“開始測試”位置上，按“確認”鍵開始測試。測試完成后，儀器會自動計算出額定變比，及測得變比與額定變比的誤差百分比。按“保存”鍵保存測試的數(shù)據(jù)。關(guān)機斷電后仍可保存測試結(jié)果，以備查看。按“打印”鍵打印測試的數(shù)據(jù)。

（四）、鐵道變壓器

4.1．逆斯科特變壓器：原理圖如下：

實驗方法：

(1):做βN相（M組）：將變比測試儀的高壓端A、B相分別接試品β、N；低壓測a、b相分別接試品的b、c相(注:N相和c相必須分別接儀器的B和b相).儀器使用單相測試,其它按照銘牌設(shè)置,設(shè)置完畢后,即可進行測試.

(2):做a N相(T組)：將變比測試儀的高壓端A、B相分別接試品a、N；低壓測a、b相分別接試品的b、c相(注:N相和c相必須分別接儀器的a和b相).儀器使用單相測試,其它按照銘牌設(shè)置,設(shè)置完畢后,即可進行測試.

4.2． 斯科特變壓器：斯科特變壓器和逆斯科特變壓器原理相反,故做變比實驗時接線方法也相反,儀器設(shè)置同逆斯科特變壓器相同。

4.3． V/V-0、V/V-6型變壓器：

如下圖, V/V-0型變壓器是將變壓器低壓測X1和X2短接組成b相,a1和a2分別為a相和c相.儀器設(shè)置及測試方法如普通三相變壓器.

四、上位機數(shù)據(jù)管理軟件

 上傳數(shù)據(jù)：上傳下位機的測試數(shù)據(jù)記錄

導(dǎo)    入：導(dǎo)入上位機保存的文件記錄

導(dǎo)    出：導(dǎo)出文件記錄為doc或xls格式文件

打    ?。捍蛴y試記錄表

通訊設(shè)置：設(shè)置通訊方式

退    出：退出程序

設(shè)置參數(shù)：

模式選擇：選擇單相、三相、Z型測試模式

高壓側(cè)：設(shè)置高壓值

低壓側(cè)：設(shè)置低壓值

五、技術(shù)指標

使用環(huán)境：工作溫度：－20℃-40℃、相對濕度：≤80%，不結(jié)露

工作電源：AC220V±10%，50HZ±1HZ

測試電源：三相電源，相電壓AC160V/10V

數(shù)據(jù)存儲：100組

顯示位數(shù)：5位，高分辨率：0.0001

量程精度：

1、160V測試電壓：

1）0.9-500：0.1%±2個字；2）500-3000：0.2%±2個字；3）3000-10000：0.5%±2個字

2、10V測試電壓：

1）0.9-200：0.3%±2個字；

體積重量：

六、附配件

1．主機                       1臺

2．電源線                     1根

3．測試線                     1套

4．保險絲管                   2只

5．說明書                     1本

6．打印紙                     2卷

七、售后服務(wù)

本產(chǎn)品自出售之日一年內(nèi)，若出現(xiàn)質(zhì)量問題予以免費保修，終身維護。

八、故障提示事項：

1、若發(fā)生測試線夾與變壓器沒有良好接觸或高低壓接反時，儀器會提示“測試異常，請檢查接線后按確認鍵重新測試”。此時應(yīng)檢查接線無誤后再重新測試。

2、在測試時，若儀器額定電壓值設(shè)為0.0000，則儀器不計算誤差值，儀器不判分接檔位和分接值。若額定電壓輸入不為0.0000，則測試過程中自動計算誤差值、分接檔位和分接值。

3、若測出的分接位置大于“總分接數(shù)”設(shè)定的值，則儀器會提示“每級調(diào)壓、總分接數(shù)可能不正確”。這時需要重新核對這兩項的值。

4、變比誤差=【（測試變比-標準變比）/ 標準變比】×百分之一百

樓市金九銀十褪色“房鬧”登場：燕郊二手房價格幾近腰斬

導(dǎo)語：　　據(jù)媒體報道，江西上饒的一個項目房價由1萬元降到了7000元，引發(fā)大量老業(yè)主“維權(quán)”，該項目的售樓處被砸；杭州濱江未來海岸二期降價40萬，導(dǎo)致一期的業(yè)主跑到售樓處“維權(quán)”；合肥一項目由于促銷，將某棟某個戶型降價4000元/平方米，引來老業(yè)主堵住小區(qū)門口，拉橫幅“維權(quán)”……

2018年的“金九銀十”，樓市熱點不斷：萬科喊出“活下去”、房企排隊打折促銷、業(yè)主因房價下跌打砸售樓處……外界不禁猜測，房地產(chǎn)業(yè)真的要過冬了嗎？

對于地產(chǎn)圈的人來說，“地王”頻出，“搶房”大戰(zhàn)，房價如脫韁野馬般上漲，這一切好像是一場漸行漸遠的夢。

把時鐘撥回兩年前，2016年底的中央經(jīng)濟工作會議提出，“房子是用來住的，不是用來炒的”。2017年3月，政府工作報告提出“遏制房價過快上漲”。過去的兩年里，樓市經(jīng)歷嚴厲調(diào)控，各地實施的調(diào)控措施達上千次。

就在今年國內(nèi)經(jīng)濟下行壓力趨大的背景下，人們觀望調(diào)控政策會否出現(xiàn)松動之時，7月31日，中央政治局會議發(fā)出強樓市調(diào)控信號：堅決遏制房價上漲。

從“遏制房價過快上漲”，到“堅決遏制房價上漲”，幾字之差，但徹底改變了樓市的預(yù)期。中央明確并堅定了對樓市調(diào)控的態(tài)度，且比以往任何一次都要堅決。

為什么“房價神話”必須終結(jié)？

在過去的很多年，房價一直持續(xù)“只漲不跌”的神話，房地產(chǎn)不僅成為投資者和投機者的 “理財產(chǎn)品”，也成為不少企業(yè)比主業(yè)更賺錢的業(yè)務(wù)。甚至有企業(yè)脫離了轉(zhuǎn)向地產(chǎn)，有泛地產(chǎn)化之憂。這也使得大量的熱錢涌向了地產(chǎn)業(yè)。

而房價的持續(xù)上漲不僅推高了工商企業(yè)房產(chǎn)資源的成本，擠壓了工商企業(yè)的利潤，也削弱了居民的消費能力，降低了城市競爭力。很難想象一個“居者難有其屋”的城市，能真正留住人才。

中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，不再需要房地產(chǎn)做“火車頭”，更不能讓房地產(chǎn)從高科技產(chǎn)業(yè)、實體經(jīng)濟中“吸血”。

房地產(chǎn)高速增長的時代終結(jié)，房價回歸理性區(qū)間，房地產(chǎn)市場將平穩(wěn)健康發(fā)展，這是政策調(diào)控積極追求的結(jié)果，也是房企和投資客都必須要適應(yīng)的新現(xiàn)實。

“金九銀十”褪色，“房鬧”登場

10月12日，國慶假期剛過，杭州綠城建發(fā)沁園開盤，均價49500元/平方米，其中含每平方米6000元標準的裝修。

這是曾經(jīng)的地王項目。2017年1月，綠城、建發(fā)以31億元總價競得塘北單元宅地，樓面價40766元/平方米，截至目前也還是杭州住宅樓面單價第五高的項目。

不過此次開盤，若剔除裝修，均價僅比拿地時的樓面價高出2700元，而這幾乎連財務(wù)成本都覆蓋不了，更不用說建安成本了。有人感嘆，曾經(jīng)的地王也不得不紆尊降貴，帶頭“割肉”，做虧本的買賣。

“轉(zhuǎn)折點實實在在到來了。”9月，萬科董事會主席郁亮說，“我們所有的行為都要收斂聚焦到保證萬科‘活下去’?！?/span>

會議現(xiàn)場背景板上“活下去”三個大字，迅速在網(wǎng)絡(luò)刷屏，在“金九銀十”到來之際，如果連龍頭房企都要高呼“活下去”，那其他房企還能活嗎？10月10日，又一條關(guān)于萬科的傳聞在網(wǎng)上刷了屏，傳聞稱，廈門萬科·白鷺郡國慶節(jié)前夕“六折甩賣”，引起老業(yè)主不滿，萬科給前期買貴的業(yè)主退還100萬元。

對此，廈門市萬科白鷺郡置業(yè)有限公司(下稱“萬科白鷺郡”)當晚就發(fā)布聲明，否認上述傳聞。該公司稱，白鷺郡項目9月底之前簽約的產(chǎn)品原交付標準包含溫泉入戶，但在推進過程中經(jīng)反復(fù)論證發(fā)現(xiàn)難以滿足實際使用要求，故該項目不引進溫泉入戶。

為此，萬科白鷺郡提供兩種解決方案：如客戶愿意接受此次產(chǎn)品變更，公司將補償相應(yīng)費用20萬元；如客戶不接受此次產(chǎn)品變更，公司愿意與客戶協(xié)商解除原合同并退款。

關(guān)于萬科傳聞是假，但今年的“金九銀十”不同于以往卻是真的。往年的熱鬧是開發(fā)商大賣，購房人搶房，而今年則是開發(fā)商降價，購房人忙退房，甚至成了“房鬧”。

中國指數(shù)研究院報告顯示，10月1日7日，樓市成交降幅顯著，其中，三線城市同比降幅超四成。重點檢測的20個城市成交面積環(huán)比下降51.2%，其中17個城市環(huán)比下降，占85%。

據(jù)媒體報道，江西上饒的一個項目房價由1萬元降到了7000元，引發(fā)大量老業(yè)主“維權(quán)”，該項目的售樓處被砸；杭州濱江未來海岸二期降價40萬，導(dǎo)致一期的業(yè)主跑到售樓處“維權(quán)”；合肥一項目由于促銷，將某棟某個戶型降價4000元/平方米，引來老業(yè)主堵住小區(qū)門口，拉橫幅“維權(quán)”……

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭對《中國經(jīng)濟周刊》記者分析說，近的業(yè)主“維權(quán)”大致可分為四個類型：是同樣的樓盤，老業(yè)主買完房子，近售價降了，價格下跌的幅度從10%到40%不等，主力降價促銷幅度在15%左右；**是裝修質(zhì)量不如意；第三是買房時承諾的某些配套，比如引進好學校等，終沒有落地；第四則是復(fù)合型，包括多種情況。

“如果確實因為房價下跌而要求退房或補償，這個理由是站不住腳的。”在楊紅旭看來，房價漲跌是市場行為，購房人沒有把握好購房時機，只能“愿賭服輸”。

但現(xiàn)實中，購房者的理由往往是復(fù)合型的，在價格下跌的當口，也抓住了房子裝修、配套等方面的一些不足。

“2017年以來，有些城市限價特別嚴厲，開發(fā)商‘另辟蹊徑’，通過捆綁裝修協(xié)議變相突破限價紅線。在長沙、合肥等一些地方，裝修合同甚至達到平均5000元/平方米。”楊紅旭說，實際交房后，裝修質(zhì)量低于業(yè)主預(yù)期，如果在過去房價只漲不跌的預(yù)期下，“一漲遮百丑”，而房價一旦下跌，問題全出來了。

中央此輪調(diào)控的決心比以往任何一次都要強烈

“‘真金白銀’的促銷活動明顯增多?！笨硕鸢l(fā)布的《2018年三季度中國房地產(chǎn)市場新變化》中稱，在上半年，整體行業(yè)折扣在9.5折左右，企業(yè)整體讓利意愿不強。

但從8月27日，中海地產(chǎn)南寧多盤聯(lián)動，8折禮惠全城；8月30日，恒大針對旗下280個城市646個樓盤8.9折等特惠活動推出后，多家房企也跟進打折。9月，陽光城廣西區(qū)域推出“9月購房特惠季，7大項目禮惠廣西”活動。碧桂園南京仙林東四盤聯(lián)動，首付一成。首開、龍湖、富力等房企也有不同程度的優(yōu)惠。

報告認為，“預(yù)計隨著房企沖刺全年銷售目標，下半年勢必有更多的房企加入到打折促銷活動中來?！?/span>

外界普遍將今年三季度視作房地產(chǎn)市場的拐點，而在廣東省房地產(chǎn)研究會執(zhí)行會長、寒桐投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同看來，2017年，一些地方推出購房搖號，實際上就是房價進入回落軌道的先兆。

“那時候，很少有樓盤接受以大幅低于周邊二手房的價格來推售，而當時整個市場的趨勢并不明朗，所以造成，從而必須要搖號，但搖號的背后已經(jīng)是降價了?！表n世同對《中國經(jīng)濟周刊》記者說。

楊紅旭也認為，大約一年前，短周期的降溫在部分一二線城市就已來臨?！暗谙迌r、限證、限簽等管制之下，新盤市場表現(xiàn)失真。開發(fā)商或觀望、或糾結(jié)已經(jīng)很久了?！?/span>

7月31日，中央政治局會議對房地產(chǎn)市場的表態(tài)，徹底打破了觀望與糾結(jié)。會議指出，下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。加快建立促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。

作為主管部門，住建部在7月31日中央政治局會議明確表態(tài)“堅決遏制房價上漲”后很快開出了“槍”。8月7日，住建部在部分城市房地產(chǎn)工作座談會上提出，要加快制定住房發(fā)展計劃，并對樓市調(diào)控不力的城市堅決問責。

此前，住建部聯(lián)合其他部委發(fā)布通知，7月初至12月底將在北京、上海等批30個城市先行開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動。

從此前屢次提及的“遏制房價過快上漲”，到中央政治局會議提出“堅決遏制房價上漲”，僅是幾字之差，但徹底改變了樓市預(yù)期。期待在“金九銀十”之前，調(diào)控政策可能有所松動的房企，也徹底打消了念頭。

多位接受《中國經(jīng)濟周刊》記者采訪的業(yè)內(nèi)人士指出，從2016年10月至今，這一輪樓市調(diào)控已持續(xù)整整兩年。而這一次調(diào)控，中央的決心比以往任何一次都要強烈，樓市調(diào)控進入了長期化、常態(tài)化。

中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜對《中國經(jīng)濟周刊》說，“堅決遏制房價上漲”，為房地產(chǎn)政策走向定下基調(diào)。2018年三季度，各地調(diào)控政策繼續(xù)密集出臺，完善限購、限售政策，強化差別化信貸，同時調(diào)整住房和土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，因地制宜推進棚改貨幣化安置等。受政策持續(xù)深化影響，購房者預(yù)期出現(xiàn)轉(zhuǎn)變跡象，市場開始逐步調(diào)整。

事實上，房企也預(yù)見了樓市退潮。多家房企2018年半年報顯示，在上半年計提了存貨跌價減值準備。其中綠地控股上半年期末存貨跌價準備計提26.26億元，萬科計提15.37億元。此外，保利發(fā)展、華夏幸福、金地集團、新城控股、泰禾集團、陽光城等，期末存貨跌價準備計提均超1億元。

退潮時刻誰在領(lǐng)跌？

“樓市的上漲，在過去兩年當中，我看差不多相當于‘人造樓市’，是人為制造的牛市行情?！表n世同對《中國經(jīng)濟周刊》說。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，北京的平均房價2015年10月為每平方米37221元，漲至2017年2月的每平方米60738元，漲幅高達63.18%。

除了一線城市，一些二三線城市房價也跟風狂飆。例如，湖南中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，在限網(wǎng)簽大背景下，2017年上半年長沙內(nèi)五區(qū)(天心區(qū)、芙蓉區(qū)、雨花區(qū)、開福區(qū)、岳麓區(qū))新建商品住宅真實成交價格達9426元/平方米，同比上漲42.26%。

退潮時刻總會到來。中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對100座樣本城市的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2018年9月，百城新建住宅均價14533元/平方米，同比上漲5.28%，環(huán)比上漲0.42%，環(huán)比漲幅連續(xù)23個月收窄至1%以內(nèi)。9月，有18個城市出現(xiàn)環(huán)比下跌，下跌城市數(shù)量較8月增加12個。

累計來看，2018年19月百城住宅價格累計上漲4.05%，漲幅較去年同期收窄1.85個百分點。分城市來看，三線代表城市1-9月累計上漲7.19%，較去年同期收窄2.56個百分點，累計漲幅收窄在各線城市中顯著。(本文刊發(fā)于《中國經(jīng)濟周刊》2018年第41期)

“在今年9、10月份的房企促銷中，位于三四線城市的樓盤降價較為明顯。與一線城市相比，三四線城市購房者很多不是剛需，而是在一線城市瘋漲情況下跟風購買?！币晃环科笕耸繉τ浾哒f。

新城控股集團股份有限公司副總裁歐陽捷在接受《中國經(jīng)濟周刊》記者采訪時也表示，前一階段有很多房企拿了很多地，現(xiàn)在想要加快促銷，加快去化掉存貨?！拔覀兘y(tǒng)計，前20強房企，其中19家上市公司，按2017年銷售情況估算，平均土地去化周期可以達到5年左右。在儲備土地比較多的一些地方，就會加速去化?！?/span>

歐陽捷也表示，并不是所有的企業(yè)、所有的項目都會降價。具體來看，降價的主要是兩類樓盤：一是郊區(qū)盤，降價原因是在投資客退潮后，剛需不足，改善客戶觀望；另一類是大盤?！氨緛硪粋€月可以賣100套，現(xiàn)在一個月變成二三十套了，去化周期拉長，就要加速去化，從而出現(xiàn)一些促銷活動。”

“但是在一二線的核心城市，去化周期只有兩三個月的地方，就不一定著急降價?！睔W陽捷表示，在穩(wěn)健調(diào)控措施下，今年房地產(chǎn)市場將維持平穩(wěn)走勢，樓市將回歸零增長。由于因城施策，調(diào)控政策已經(jīng)細分到各個區(qū)域，“有的收緊，有的打壓，有的放松，有的刺激”，在這種情況下，部分區(qū)域市場難免會出現(xiàn)小幅波動，但并不影響大局。

地價降溫，強化了樓市預(yù)期轉(zhuǎn)變

土地價格與樓盤價格，常常被形容為面粉與面包的關(guān)系。今年以來，“面粉”供應(yīng)充足，價格也在回歸合理區(qū)間，不僅“地王”不再出現(xiàn)，還出現(xiàn)越來越多的“底價成交”，甚至流拍。

中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，今年以來土地市場流拍現(xiàn)象頻發(fā)，住宅用地成交樓面均價及溢價率持續(xù)下降，企業(yè)拿地更趨理性，土地市場逐步理性回歸。

2017年4月，住建部和國土資源部聯(lián)合發(fā)文，要求住房供求矛盾突出、房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地特別是普通商品住房用地供應(yīng)規(guī)模。去庫存任務(wù)重的城市要減少乃至暫停住宅用地供應(yīng)。“各地要根據(jù)商品住房庫存消化周期，對消化周期在36個月以上的，應(yīng)停止供地。36～18個月的，要減少供地。12～6個月的，要增加供地。6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。”

數(shù)據(jù)顯示，今年以來，各地政府繼續(xù)加大推地力度，土地供求繼續(xù)大幅增長，前三季度， 300座城市共推出各類用地16.6億平方米，同比增長30%，其中住宅用地推出7.9億平方米，同比增長31.5%，增幅為2012年以來單季度高。

與此同時，19月住宅用地成交樓面均價同比下跌6.4%，平均溢價率為18.2%，較去年同期下降21.2個百分點，底價成交地塊數(shù)量明顯增多。此外，今年以來300城還有449宗住宅用地發(fā)生流拍，總規(guī)劃建筑面積5666萬平方米，約是2017年全年流拍地塊總規(guī)劃建筑面積的1.8倍。(本文刊發(fā)于《中國經(jīng)濟周刊》2018年第41期)

以二線城市代表武漢為例，8月17日開始，武漢市土地交易中心以拍賣的方式出讓15宗國有建設(shè)用地的使用權(quán)，其中10宗是純住宅用地，總面積74.9萬平方米。按照拍賣規(guī)則，這10宗地均規(guī)定了競拍起始價格和建議高價，如果競價達到了設(shè)定的出讓高價，按“現(xiàn)場競配建”(即競價轉(zhuǎn)為競配建保障性住房的建筑面積，報出配建面積大者為競得人)方式確定競得人。

但結(jié)果顯示，“現(xiàn)場競配建”的考慮大可不必。

8月28日，武漢土地市場網(wǎng)公布的競拍結(jié)果顯示，10宗純住宅用地不僅沒有一宗在競拍過程中觸及高價，還有7宗地塊以低價成交，P(2018)061號地塊更是流拍。成交結(jié)果顯示，成交9塊地，競拍起始價格合計44.18億元，成交價格合計46.67億元，距離合計建議的高價(71.76億元)相差27.58億元，其中7宗地塊是以起始競拍價格成交。而流拍地塊的出讓面積在10宗地塊中大，建議高價也是高的。

而這已經(jīng)是武漢短短半個月內(nèi)的第三次流拍。

在北京，2018年1至8月，住宅用地共流拍6宗，其中4宗地塊為限競房，2宗地塊為共有產(chǎn)權(quán)住房。今年1月就開局不利，1月北京參與土拍的住宅用地共有11宗，有3宗土地流拍，而2017年的住宅用地總共才流標2宗。

“各地調(diào)控政策持續(xù)深化，在‘堅決遏制房價上漲’下，房地產(chǎn)市場預(yù)期轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)企業(yè)投資拿地更加謹慎。今年以來限房價、競自持等方式幾乎成為部分城市土拍的標配，同時以往土地價格上漲迅速，土地出讓條件嚴苛、推出樓面價偏高成為影響房企拿地決策的重要因素?！秉S瑜談道，融資環(huán)境趨緊，房企負債率不斷攀升，且今年起亦進入償債高峰期，資金鏈進一步承壓，也是土地市場降溫明顯的重要原因。

從具體房企的拿地金額來分析，今年19月，碧桂園、萬科、保利繼續(xù)蟬聯(lián)去年的、亞軍、季軍地位。不過，三家房企的拿地金額均較去年同期下降。碧桂園由去年1664億元降至1198億元，降幅28%；萬科由去年1271億元降至1163億元，降幅8.5%；保利由去年1112億元降至千億元以內(nèi)，為869億元，降幅21.9%。

房企沖刺年度銷售業(yè)績，回款是王道

樓市變陣，現(xiàn)金為王。

天風證券研報顯示，2017年44家樣本房企經(jīng)營現(xiàn)金流實現(xiàn)凈流入324億元，是近5年來除2016年外表現(xiàn)好的一年。2018年上半年，樣本房企經(jīng)營現(xiàn)金流轉(zhuǎn)負，凈流出383億元。

房企的現(xiàn)金流主要依靠銷售回款和融資，這亦是房地產(chǎn)開發(fā)資金的重要來源。當下融資越來越難，銷售回款就越發(fā)重要。

“我們所有行為都收斂聚焦到保證萬科‘活下去’。因此回款目標的達成變得非常重要，6300 億的回款目標是所有業(yè)務(wù)的起點、基礎(chǔ)和保障?！庇袅琳f，“如果6300 億回款目標沒有達成，我們所有的業(yè)務(wù)都可以停，因為這說明我們沒有任何資格和能力做下去?！?/span>

郁亮還透露，截至2018年8月末，萬科6300億元的年度回款目標“還有一半多沒完成”。

回款為什么變難了？郁亮談道，“管理動作根本沒有考慮如何應(yīng)對政策調(diào)控”，比如“不考慮一次性付款和分期付款的區(qū)別”。

這并不是萬科一家的難題。天風證券研報指出，從銷售回款率的情況來看，近三年來呈不斷下降態(tài)勢。2017年全年龍頭房企和大型房企回款率分別只有66%和60%，2018年一季度更是下降到了53%和52%。以萬科為例，2017年萬科銷售回款率為70%，2018年一季度下降到了52%?！拔覀冋J為這與部分城市嚴厲的網(wǎng)簽限制政策，以及銀行按揭貸款放款周期延長有關(guān)?！碧祜L證券研報中說。

在廣州、杭州等熱點城市，新盤網(wǎng)簽往往需要排隊三個月以上，之后如果用公積金貸款，或組合貸款，又需要等待兩三個月的放款周期。

此前，碧桂園**財務(wù)官伍碧君也在該公司中期業(yè)績會上稱，“今年房地產(chǎn)按揭政策跟去年比有較大變化，導(dǎo)致了回款率下降，但我們?nèi)赀€是有信心維持在80%以上?！惫_資料顯示，在2016年和2017年，碧桂園的銷售回款率分別為92%和90%。(本文刊發(fā)于《中國經(jīng)濟周刊》2018年第41期)

分析人士認為，隨著年關(guān)將近，房企的規(guī)模之爭也在持續(xù)加劇，尤其面臨融資趨緊的環(huán)境，房企的規(guī)模優(yōu)勢也是決定未來現(xiàn)金流的關(guān)鍵因素之一。預(yù)計四季度，房企為沖擊年度業(yè)績以及確保資金，將繼續(xù)加大銷售力度。

根據(jù)中國房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會官網(wǎng)公布的信息，從目前已公布銷售目標的54家房企完成情況來看，今年19月銷售目標完成率均值為71.74%，共有49家房企目標完成率超過50%。

其中，建業(yè)地產(chǎn)和美的置業(yè)兩家房企已經(jīng)超額完成全年銷售任務(wù)，銷售金額分別為304億元、507億元，目標完成率分別為105.73%和100.33%。目標完成率超過九成的房企有5家，分別為龍光地產(chǎn)、中國金茂、正榮地產(chǎn)、金科集團、中梁地產(chǎn)。尚有5家房企目標完成率低于50%，分別為禹洲集團、朗詩綠色集團、泰禾集團、恒泰、華鴻嘉信。

各大房企為了沖擊銷售回款，使出了渾身解數(shù)。

以泰禾集團為例，該公司有關(guān)負責人介紹，泰禾集團將回款定為年度工作重中之重，相應(yīng)考核及激勵配套逐漸完善。目前已建立以回款為中心的激勵方案，回籠獎、高周轉(zhuǎn)獎等，極大地激勵回款，目前公司已建立全流程管理銷售業(yè)務(wù)，嚴控簽約質(zhì)量，提升回款效率。

據(jù)媒體報道，某大型房企推出的“金九銀十”銷售政策，鼓勵公司全員營銷賣房，每位員工至少要帶60個客戶到樓盤簽到訪問。在客戶交齊首期款簽署合同之后，按成交總額的2%給員工發(fā)傭金。

90%中小房企要退出房地產(chǎn)業(yè)？

10月7日，央行宣布，從2018年10月15日起，下調(diào)大型商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、城市商業(yè)銀行、非縣域農(nóng)村商業(yè)銀行、外資銀行人民幣存款準備金率1個百分點。此舉預(yù)計共釋放資金1.2萬億元。

分析人士指出，降準并不會讓樓市資金“久旱逢甘霖”。因為央行強調(diào)，將繼續(xù)實施穩(wěn)健中性的貨幣政策，“不搞大水漫灌，注重定向調(diào)控”。對房地產(chǎn)行業(yè)資金通道的定向監(jiān)管并未弱化。

房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展、房價一騎絕塵的時光或?qū)⒁蝗ゲ环?。各大房企順勢而為，紛紛拋出了轉(zhuǎn)型計劃。

恒大作為龍頭房企，近年來一直在尋求多元化發(fā)展，在體育、農(nóng)業(yè)、高科技等方向都有延伸。今年，恒大還投資入主法拉第未來，進入新能源汽車領(lǐng)域。

萬科董事會主席郁亮9月宣布了“收斂聚焦”戰(zhàn)略，稱“做了三年還沒做成的業(yè)務(wù)不要再做”。

融創(chuàng)中國主席孫宏斌也在近期表示，融創(chuàng)基本不再在公開市場拿地，“接下來會很小心謹慎地把融創(chuàng)做”。

綠地控股于10月12日宣布了戰(zhàn)略強化升級及核心產(chǎn)業(yè)中期發(fā)展規(guī)劃。該公司相關(guān)負責人告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，綠地房地產(chǎn)主業(yè)未來三年的總體目標是推動質(zhì)量變革、效率變革、動力變革，提升核心競爭優(yōu)勢，實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，力爭年均銷售規(guī)模保持在5000億元以上。其中，質(zhì)量變革側(cè)重不斷形成高質(zhì)量的經(jīng)濟指標，持續(xù)提升規(guī)模的含金量；效率變革側(cè)重提升項目周轉(zhuǎn)、成本管控、資源使用和投入產(chǎn)出等的效率；動力變革側(cè)重從依靠行業(yè)高速擴張紅利，轉(zhuǎn)變到依靠提高產(chǎn)品、運營等內(nèi)部發(fā)展質(zhì)量上來。此外，綠地控股將重組成立大基建、商貿(mào)、酒店旅游三大產(chǎn)業(yè)集團。

在新城控股集團股份有限公司副總裁歐陽捷看來，就整體市場規(guī)模而言，房地產(chǎn)市場還沒到停止發(fā)展或下行的時段，而是會在現(xiàn)有的規(guī)模上維持相當長的時間。但無論行業(yè)整體還是企業(yè)個體，都會面臨增長的“天花板”。房地產(chǎn)市場格局朝著“寡頭化”趨勢發(fā)展。

“90%的中小房企會退出地產(chǎn)項目。到2020年，20強房企可能將會占據(jù)市場份額的60%以上?！睔W陽捷告訴記者，“現(xiàn)在一線城市拿地，平均一宗地要16億～18億元，二線城市要4億～6億之間，三四線城市地價門檻也在提高，一宗地大約要1.1億元。房地產(chǎn)已經(jīng)進入資本驅(qū)動的時代，中小企業(yè)基本就干不了了?！?/span>

歐陽捷認為，未來擺在中小房企面前的有四條路：一是做“小而美”的企業(yè)，提供有核心競爭力的產(chǎn)品；二是尋求與大企業(yè)合作開發(fā)；三是下沉到三四線、五六線乃至鄉(xiāng)鎮(zhèn)；四是把有限的資本轉(zhuǎn)做房地產(chǎn)投資，獲取投資收益。

樓市遇冷的燕郊樣本

便捷的公交系統(tǒng)、林立的高樓……燕郊街頭的景象有時讓人們忘了：燕郊只是一個鎮(zhèn)。

“全鎮(zhèn)已形成以電子信息、新能源、新材料、生物制藥、裝備制造、綠色食品為主的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)；以休閑旅游、健康醫(yī)療、現(xiàn)代物流、文化創(chuàng)意為主的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。擁有高新技術(shù)和先進制造企業(yè)182家，規(guī)模以上民營企業(yè)17家?！边@是河北省三河市政府官網(wǎng)對其轄區(qū)燕郊鎮(zhèn)的介紹。

雖然政府官網(wǎng)的介紹中并未提及房地產(chǎn)業(yè)，但稍加留意便會發(fā)現(xiàn)，數(shù)不清的房地產(chǎn)廣告，隨處可見的售樓處、地產(chǎn)中介門店，是燕郊的鮮明特色。因其毗鄰北京，加之相對低廉的房價，燕郊成為不少“北漂”置業(yè)的地點，進而也被不少炒房者盯上。

“房地產(chǎn)是推動燕郊發(fā)展的重要力量。”燕郊一家本地房地產(chǎn)開發(fā)商的銷售負責人對記者說。

2017年3月底，《中國經(jīng)濟周刊》記者曾造訪燕郊，彼時大街小巷滿是西裝革履的房產(chǎn)中介人員，很多人在街頭就與看房者聊得火熱。

如今，形勢正在起變化。

探訪燕郊：帶客看房的人員比購房者還要多

2018年10月中旬，《中國經(jīng)濟周刊》記者再次造訪燕郊，房地產(chǎn)元素在當?shù)厝噪S處可見，但廣告牌舊了，也沒有新的海報覆蓋上去；售樓處、中介門店仍在，但人氣變得冷清，甚至相當一部分已經(jīng)關(guān)門；街頭難見中介人員，他們甚至不在門店“坐班”，哪怕是行業(yè)巨頭鏈家的一些店面，大門也已上鎖，經(jīng)紀人將自己的電話或名片張貼在門口。

“如果您跟銷售人員聊滿20分鐘，他們就會給我支付報酬了。”一位中年女士希望帶記者去售樓處了解情況，在如今的燕郊大街上，這種帶客去售樓處或中介門店的人員，甚至多于經(jīng)紀人或售樓人員，更多于真正的客戶?！昂芫枚紨埐坏揭粋€活，大概從去年6月開始就這樣?！?/span>

不要說客戶，在10月中旬周末的下午，燕靈路口附近的“售樓一條街”北側(cè)，就連行人也不多。(本文刊發(fā)于《中國經(jīng)濟周刊》2018年第41期)

2018年10月中旬，《中國經(jīng)濟周刊》記者到訪燕郊時，當?shù)貥鞘幸呀?jīng)難覓2017年3月底的火熱景象。(《中國經(jīng)濟周刊》記者 胡巍 攝)

當記者以購房者的身份進入港中旅·海泉灣項目的銷售大廳后，一位售樓人員上來就向記者強調(diào)：“您首先要確認自己的確擁有購房資質(zhì)，外地戶籍需有3年社?；蚣{稅證明且限購一套，本地戶籍限購兩套，否則我們肯定不會把房賣給您。港中旅作為國企，也不可能像某些機構(gòu)，協(xié)助您偽造資質(zhì)?！?/span>

這一段開門見山的介紹，一定程度上也解釋了售樓處門庭冷清的原因許多人不具備購房資質(zhì)。在半小時里，大廳內(nèi)沒有其他任何客戶。這位售樓人員一方面承認燕郊樓市遇冷，一方面又解釋說：“也不總是這個樣子，周末還是有些人來?！?/span>

“此前一年間，我們的項目一直處于價格平穩(wěn)期，既沒有上漲，也沒有像大家想象的那樣下降。項目適合剛需或改善型需求，項目從一開始就是這樣設(shè)計的，而不是為了迎合炒房者。在此前燕郊房價瘋漲時，我們也是按照備案價格定價，沒有跟風炒作。”前述售樓人員還表示他們過去不把房子賣給投資客，但轉(zhuǎn)而她又向記者介紹現(xiàn)在也是投資時機。

限購讓燕郊失去了北京客

前述燕郊本地房地產(chǎn)開發(fā)商銷售負責人說：“限購是導(dǎo)致燕郊樓市遇冷的主要原因，某種程度上說，甚至是的原因?！边@項對燕郊樓市“殺傷力”頗大的限購政策出臺于一年多之前。2017年6月2日《廊坊市人民政府辦公室關(guān)于進一步促進全市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》對外發(fā)布，三河市被納入調(diào)控范圍，其中要求：

“非當?shù)貞艏用窦彝ツ軌蛱峁┊數(shù)?年及以上社會保險繳納證明或納稅證明的，限購一套住房，包括新建商品住房和二手住房。已經(jīng)擁有一套及以上住房，或者無法提供當?shù)?年及以上社會保險繳納證明或納稅證明的非當?shù)貞艏用窦彝?，暫停在當?shù)刭徺I住房。補繳的社會保險或納稅證明不得作為購房有效憑證。

“當?shù)貞艏用窦彝ヒ褤碛袃商准耙陨献》康?，暫停在當?shù)刭徺I住房，包括新建商品住房和二手住房?！?/span>

上述房企銷售負責人認為，“早在本地企業(yè)開始大規(guī)模開發(fā)的時候，目標客戶群體就在北京。要知道燕郊原住民就幾萬人，如果客戶目標是他們，怎么可能去建幾十萬套房子？限購政策出臺后，我們的目標客戶不具備購房資格，相當于企業(yè)初設(shè)計的發(fā)展方向與現(xiàn)實制度脫節(jié)，房子當然賣不動?！?/span>

一年半時間二手房價格幾近“腰斬”

燕郊房價下滑是一個事實。

2017年3月底，《中國經(jīng)濟周刊》記者在燕郊采訪時，中介對本地二手房的報價多在每平米3萬元左右；今年10月中旬，二手房的報價多在每平方米一萬七八千元，甚至有個別報價在1.5萬元左右；而新房單價則在兩萬元到3萬元之間。

“但有新聞?wù)f房價從每平方米4萬掉到1.5萬元，這是不客觀的。不同地理位置、小區(qū)環(huán)境、戶型朝向等因素，房屋質(zhì)量不同導(dǎo)致價格有明顯區(qū)別。在房價高時，4萬元一平方米的情況也不多，那都是質(zhì)量很好的房子，現(xiàn)在確實有單價1.5萬元的房屋，但其質(zhì)量相對較差。不能用質(zhì)量不同的房子的售價做對比?！鼻笆龇科箐N售負責人對記者說。

“房價下降主要指部分二手房，對于開發(fā)商而言，新房銷售沒有影響。首先，燕郊本來就沒多少新房在售，因為5年都沒有批住宅用地。過去受限價政策影響，新房和二手房價格倒掛，本來就比二手房便宜。其次，價格明顯下降的二手房，主要來源于資金出現(xiàn)問題的投資者，釋放的房源目前并不多。資金上沒有問題的投資者，雖然掛牌出售，但也沒有因為急于出手而降價?？偟膩碚f，有資質(zhì)買房的人不多，市場上真正用于交易的房子也不多，而掛牌價與成交價是有區(qū)別的?！?/span>

無論是2017年還是2018年，記者在采訪中都發(fā)現(xiàn)，燕郊新房不是商品房住宅銷售的主力，目前僅有港中旅、中興等少數(shù)項目在售。(本文刊發(fā)于《中國經(jīng)濟周刊》2018年第41期)

“燕郊已經(jīng)5年沒有劃批住宅用地了，新房本來就少。就算是新房，目前也基本封頂或臨近封頂，我估計也就四五千套。在2016年樓市瘋漲的時候，主要也是二手房交易。這有一個好處，不存在爛尾的風險。”當?shù)匾晃环康禺a(chǎn)從業(yè)者介紹說。

環(huán)京地區(qū)房價下降的不只是燕郊，據(jù)前述銷售代理人員介紹，大廠的房價也在降，他手頭的新房每平方米價格為一萬三四千元?！安恢谎嘟?，整個環(huán)京地區(qū)樓市都不景氣。開發(fā)商的資金鏈容易出現(xiàn)問題，所以必須降價盡快回籠資金。此外，大型開發(fā)商之間通過收購股份的方式進行合作，我認為是已經(jīng)拿到地的開發(fā)商手頭沒有錢，只能尋求合作?！?/span>

一位房企銷售負責人的自述：“燕郊此前只是跟風北京漲價”

燕郊樓市的一個特點是，除了個別樓盤由港中旅這樣的非本地企業(yè)開發(fā)，幾乎所有樓盤都是本地企業(yè)開發(fā)，福成、興達、燕達、匯福等集團公司在當?shù)乇灰暈椤氨就了拇箝_發(fā)商”。在樓市遇冷之時，燕郊本土開發(fā)商的日子又怎么樣？

位列“本土四大開發(fā)商”之一的一家房企的銷售負責人接受《中國經(jīng)濟周刊》記者采訪時談及燕郊本土房企的生存現(xiàn)狀：

“燕郊樓市過去的確存在地方保護主義。這不難理解，任何一個地方政府都需要培養(yǎng)一些本地企業(yè)。外來開發(fā)商可能賺了錢就走，只有本地企業(yè)才能源源不斷地繳納財稅，為當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展做貢獻。

“北三縣和通州的關(guān)系，過去是‘三個統(tǒng)一’，即統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一政策、統(tǒng)一管控，現(xiàn)在又多了一個統(tǒng)一標準，成了‘四個統(tǒng)一’。所以燕郊的規(guī)劃不是三河市說了算，還要通州批準。燕郊已經(jīng)5年沒有劃批住宅用地，隨著經(jīng)濟社會的進一步發(fā)展，即便未來劃撥，地方保護也很難行得通了。對于我們這樣的小企業(yè)，資金實力決定我們不可能與大型房企競價，所以未來可能連地都很難拿到。

“未來，我們這種企業(yè)只能退出房地產(chǎn)市場。首先，對于一些企業(yè)老板而言，這些年通過地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)賺夠錢，現(xiàn)在收手也很滿足。其次，燕郊本地的幾家企業(yè)原本就是多元化發(fā)展，比如福成有牛肉生意，匯福是糧油集團，轉(zhuǎn)型上沒有障礙。

“一些人認為，房地產(chǎn)對于當?shù)匕l(fā)展的貢獻，比燕郊的高新區(qū)還要大。我不這么看，發(fā)展還是要有實體經(jīng)濟的帶動。但可以肯定的是，房地產(chǎn)有重要貢獻。作為一個鎮(zhèn)，燕郊比很多地級市還要繁華。此外，隨著房地產(chǎn)開發(fā)，大量人口聚集，有很多人來到本地工作，其中一些人來自北京，這種人口的集聚效應(yīng)也為未來發(fā)展奠定了基礎(chǔ)?！?/span>

而談及此前燕郊房價是否過高的問題，他認為，“說到之前炒房，不能說燕郊沒有，但又有多嚴重？當通州房子單價達到6萬到8萬元時，僅僅‘一河之隔’的燕郊，憑什么不能賣3萬到4萬元呢？燕郊承接的正是在北京買不起房或者沒有資質(zhì)買房的人。如果說炒房，那也是北京先把房價炒起來，然后才有燕郊跟風漲價。

“房地產(chǎn)行業(yè)受政策影響太大，相比之下，市場的影響就顯得小了，這次燕郊樓市遇冷就是這樣。同樣，也會產(chǎn)生一些市場怪象。當2016年二手房房價瘋漲時，開發(fā)商的新房因為受到政府限價，不能上漲。我們當然不愿以低價賣出去，但如果辦了預(yù)售證又不賣，就是捂盤行為，要受處罰。所以開發(fā)商干脆連預(yù)售證都不辦，建好了房子也不賣，又規(guī)避了處罰的風險。所以市場不完全放開，就會產(chǎn)生一些怪象。

“但我認為，目前的政策是有利于經(jīng)濟發(fā)展的，包括讓樓市冷下來的限購政策。因為完全放開市場是有前提的，需要強大的制度，尤其是法治的保駕護航。如果一時還做不到，適當?shù)恼呤侄尾拍鼙ＷC經(jīng)濟的健康發(fā)展。”

銷售乏力、銀行支持減弱、有息負債高企、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓頻現(xiàn)

數(shù)說房企生存現(xiàn)狀

在決策層調(diào)控決心**的背景下，今年三季度的房企，特別是龍頭房企的日子過得怎么樣？《中國經(jīng)濟周刊》記者希望從銷售、融資、拿地等數(shù)據(jù)一窺房企的生存現(xiàn)狀。

銷售乏力，三季度龍頭房企頻降價

《中國經(jīng)濟周刊》記者梳理了國內(nèi)在A股、H股上市的2017年凈利潤排名前20位的房企每月公布的房地產(chǎn)銷售金額、銷售面積和銷售單價數(shù)據(jù)。企業(yè)公布的銷售數(shù)據(jù)，比單個樓盤的價格變動更為，也比國家統(tǒng)計局公布的城市平均數(shù)據(jù)更能體現(xiàn)房企的銷售狀況。

據(jù)《中國經(jīng)濟周刊》記者統(tǒng)計，9月，20家房企的銷售單價(總銷售額/總銷售面積)為14527元/平方米，相比于去年同期的14108元/平方米有所上升，但比8月微降85元；比7月下滑1203元，降幅達7.11%，相當于每百平方米的房子降價12萬元。

具體到各家房企的情況來看，以2018年7月的數(shù)據(jù)為基數(shù)，8月，20家房企中有11家銷售單價環(huán)比下降，下降數(shù)值大的是華潤置地(1109.HK)，達9498元。招商蛇口(001979.SZ)、綠城中國(3900.HK)等房企均在單價下降之列。某一家公司售價下降，可能與當月銷售樓盤的品質(zhì)有關(guān)，但20家房企中過半數(shù)降價，則有著一定的普遍性了。

再看9月的數(shù)據(jù)，相比7月，銷售單價下降的公司達到了14家，中國金茂(817.HK)、招商蛇口、金地集團(00383.SH)等4家房企的銷售單價更是連續(xù)兩個月下降。

歷史上，排除1月和2月合并統(tǒng)計的因素，6月往往能夠形成一個年度銷售高峰，以各年度6月的銷售數(shù)據(jù)做標尺，可以評判下半年房企銷售的火熱程度。(本文刊發(fā)于《中國經(jīng)濟周刊》2018年第41期)

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，7月、8月商品住宅期房和現(xiàn)房單月銷售額分別是9723億元和9503億元，相比起前兩個月1.07萬億元和1.52萬億元，縮水幅度巨大。9月份新數(shù)據(jù)尚未公布，我們可以通過20家上市房企數(shù)據(jù)來預(yù)判一下。

20家房企今年三季度各月總銷售額的數(shù)據(jù)，均遜于往年。記者還注意到，2016年，9月總銷售額略超過當年6月；2017年，9月總銷售額與6月相差12%；而今年9月總銷售額距離6月的數(shù)值有22%的差距。7、8兩月，20家房企合計總銷售額相比6月下滑幅度也高于往年。

可以說，今年三季度，特別是進入9月以來，房企銷售數(shù)據(jù)不如前兩年，而這或?qū)⒅苯佑绊懛科蟮匿N售回款。

銀行支持減少、自籌資金增多，房企開發(fā)資金承壓

據(jù)天風證券研究所研究報告，房企開發(fā)資金構(gòu)成中，大一塊源于銷售回款，占比在44%左右，緊跟其后的自籌資金占比39%，還有16%來自銀行貸款。

在銷售回款受銷售低迷影響的情況下，房企開發(fā)資金來源的另外兩條主要渠道的表現(xiàn)又如何？

從今年3月份以來，房地產(chǎn)開發(fā)資金中，來源于國內(nèi)貸款的累計值同比變化幅度已經(jīng)連續(xù)5個月為負，下降幅度從1.6%到7.9%不等，今年7月至8月的降幅分別是6.9%、6.6%，可以理解成銀行對房企支持力度在下降。(本文刊發(fā)于《中國經(jīng)濟周刊》2018年第41期)

上一次銀行對房企的貸款連續(xù)下降發(fā)生在2015年3月到2016年2月，連續(xù)11個月下降。彼時，各地曾迎來房地產(chǎn)降庫存，并伴隨著房價上漲，2016年9月底，以北京為代表的地方政府陸續(xù)出臺調(diào)控政策，房地產(chǎn)業(yè)進入調(diào)控政策密集出臺的時期。

銀行貸款對房企支撐降低時，房企自籌資金就得提升，如果增長幅度不能填補銀行貸款下降的缺口，就難以支撐房企開發(fā)的現(xiàn)金需求。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，從2017年10月開始，房企自籌資金累計一直呈現(xiàn)同比增長態(tài)勢，同比增長幅度已經(jīng)從2017年10月的微增0.3%，上升到今年8月的增長11.2%。

發(fā)債是房企自籌資金的重要途徑，《中國經(jīng)濟周刊》今年7月曾刊文關(guān)注房企發(fā)債融資是否變難的問題，數(shù)據(jù)顯示，被監(jiān)管層中止項目整體占比并不算太高，但是中止項目數(shù)量從5月中旬以來有所增加，在2018年，資產(chǎn)證券化、租賃專項債券以及基金合作將是企業(yè)融資的突破口。

那么，房企手中可供銷售的住宅數(shù)量又怎樣？

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，截至8月底，商品房住宅待售面積2.64億平方米，相較于2016年2月峰值4.66億平方米，已經(jīng)下降了43%。對比庫存面積，和現(xiàn)在庫存商品住宅面積接近的時間點是5年多之前的2013年1月。

從房企角度看，庫存量減少，一方面可以理解成積壓的資金在減少，庫存房源已經(jīng)逐漸變現(xiàn)成資金。另一個層面也可以理解為，依靠減少庫存來增加資金調(diào)度的余地越來越小。在過去，如果要有新增資金使用，在銀行貸款減少、自籌資金成本高的背景下，將手中現(xiàn)房降低利潤率銷售，加快資金回籠，是可選辦法之一。

償債壓力大，房企債務(wù)迎集中兌付期

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長劉志峰8月底談道，房地產(chǎn)企業(yè)的負債率連年高企。今年上半年，房企資產(chǎn)負債率達到了80%，少數(shù)房企由于杠桿率過高，無法支撐企業(yè)的規(guī)模擴張，終導(dǎo)致現(xiàn)金流枯竭和債務(wù)違約。

今年中報公布后，某公司負債下降，公司在半年報中強調(diào)其為利好，稱“實現(xiàn)總負債水平和負債率大幅下降”。(本文刊發(fā)于《中國經(jīng)濟周刊》2018年第41期)

恒大研究院發(fā)布的報告顯示，截至2018年6月底，除民間融資和類金融機構(gòu)貸款，房企有息負債余額約19.2萬億。數(shù)據(jù)表明，未來4年是兌付高峰。2018下半年到2021年是集中兌付期，規(guī)模分別為2.9萬億、6.1萬億、5.9萬億和3.4萬億，2022年及以后總計僅0.9萬億。其中，規(guī)模大的銀行和非銀金融機構(gòu)貸款在未來4年集中到期；公司債20152016年集中發(fā)行，也從2018年下半年開始密集到期。

短期借款、長期借款和應(yīng)付債券都屬于有息負債，是需要支付利息的債務(wù)。業(yè)內(nèi)通常會以有息負債占全部投入資本比例，來監(jiān)測公司發(fā)生債務(wù)風險、資金風險的概率。這個比例大于50%時，意味著有息負債大于權(quán)益資本，債權(quán)人風險就比較大。

《中國經(jīng)濟周刊》統(tǒng)計，20家上市房企中，在2017年中期時，就有18家此指標高過50%；到2018年中期，除中國海外發(fā)展(0688.HK)外，19家公司此指標都超過50%，超過80%的就有4家，這意味著投入運營的資金里，超過80%都是要付息的，會直接導(dǎo)致利息成本高企。

房地產(chǎn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓頻現(xiàn)，房企要改行？

當宏觀環(huán)境發(fā)生變化時，企業(yè)就要尋求各自的出路，而龍頭房企往往成為市場風向標之一。

9月中旬，曾經(jīng)為四大房企“保招萬金”之首的保利地產(chǎn)(600048.SH)宣布更名“保利發(fā)展”，公司的發(fā)展戰(zhàn)略也升級為“以不動產(chǎn)投資開發(fā)為主、以綜合服務(wù)與不動產(chǎn)金融為翼”，今后將重點發(fā)展兩翼功能。

除了調(diào)整企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，記者注意到，一些企業(yè)，特別是央企、國企正在實打?qū)嵉爻鲎尫康禺a(chǎn)資產(chǎn)。

據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所統(tǒng)計，18月，北京產(chǎn)權(quán)交易所成交的68宗房地產(chǎn)企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓項目中，央企有38項，成交金額為130.34億元。

例如，航天科技旗下航天置業(yè)轉(zhuǎn)讓北京航天恒潤置業(yè)22.60%股權(quán)；中航國際控股公司轉(zhuǎn)讓中航萬科有限公司60%股權(quán)；中國冶金地質(zhì)總局山東局轉(zhuǎn)讓山東正元置業(yè)有限責任公司股權(quán)及債權(quán)等等。

成都安仁華僑城仁里文化旅游開發(fā)有限公司(下稱“仁里文化”)在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓股權(quán)。華僑城集團公司是仁里文化的大股東，通過旗下的華僑城西部投資有限公司出資2.1億元，持股70%。今年1月9日，仁里文化以底價競得成都大邑縣安仁鎮(zhèn)集鎮(zhèn)區(qū)兩宗土地，總成交價約2.02億元，總用地面積約163畝。

天津津誠國有資本投資運營公司(下稱“天津津誠”)是天津國資委出資設(shè)立的國有獨資公司，持有天津房地產(chǎn)集團有限公司股權(quán)，現(xiàn)在正在天津產(chǎn)權(quán)交易所掛牌，進行增資擴股混合所有制改革，改革之后，天津津誠將持有天津房地產(chǎn)集團35%的股權(quán)，新股東持股65%。天津房地產(chǎn)集團有限公司是天房發(fā)展(600322.SH)的大股東。天房發(fā)展作為天津市早成立的房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)、國家房地產(chǎn)開發(fā)1級資質(zhì)企業(yè)，如果新股東是民企，股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，天房發(fā)展的實際控制人將不再是天津市國資委。(本文刊發(fā)于《中國經(jīng)濟周刊》2018年第41期)

有賣就有買，喊著“活下去”的萬科，其子公司斥資32.34億元與同行業(yè)上市公司的全資子公司簽署《股權(quán)轉(zhuǎn)讓及合作協(xié)議》，合作開發(fā)。

新的市場環(huán)境下，房企新的**可能剛剛開始。